Con la circolare n. 2 del 14 marzo 2025 – che riportiamo nell’interezza in calce a questo articolo per una più esaustiva spiegazione, n.d.r. – l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul Decreto Legislativo 18 settembre 2024, n. 139, che interviene in maniera significativa sulla disciplina delle imposte indirette diverse dall’IVA. Il provvedimento tocca in particolare l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali, l’imposta di bollo, l’imposta sostitutiva sui mutui e i tributi speciali catastali.
Autoliquidazione dell’imposta di registro: la nuova regola generale
Tra le innovazioni più rilevanti introdotte dalla riforma dell’imposta di registro, spicca l’introduzione del principio di autoliquidazione, che è diventata la modalità ordinaria di pagamento a partire dal 1° gennaio 2025 (fatta eccezione per gli atti giudiziari). Finora tale regime si applicava solo agli atti notarili registrati via MUI e ai contratti di locazione registrati telematicamente.
Da quest’anno, quindi, è il contribuente stesso a calcolare e versare l’imposta al momento della richiesta di registrazione. In caso di errore, l’Ufficio potrà notificare un avviso di liquidazione, applicando una sanzione del 25% sull’importo dovuto, riducibile a un terzo se il pagamento avviene entro 60 giorni.
Tassazione dei contratti preliminari: nuova aliquota sugli acconti
Un altro punto toccato dalla riforma riguarda i contratti preliminari, disciplinati dall’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/1986. Gli acconti non soggetti a IVA sono ora tassati con aliquota dello 0,5%, allineandoli alle caparre confirmatorie (anziché al 3%, come avveniva in precedenza), oppure con l’aliquota prevista per il contratto definitivo, se inferiore. In questo modo si evita il rischio di dover procedere a rimborsi successivi, come già indicato in vari pronunciamenti giurisprudenziali.
Cessione di cubatura: imposta proporzionale al 3%
Con l’obiettivo di recepire quanto stabilito dalla Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 16080/2021), la riforma ha incluso nell’art. 9 della Tariffa del DPR 131/1986 anche gli atti di trasferimento dei diritti edificatori, ora espressamente assoggettati all’imposta di registro proporzionale del 3%.
Cessione d’azienda: confermata l’interpretazione prassi-giurisprudenza
L’articolo 23, comma 4 del DPR 131/1986 è stato modificato per recepire un orientamento già consolidato nella prassi. Se l’atto di cessione non indica i singoli valori dei beni aziendali, si applica l’imposta con l’aliquota più alta prevista per i beni compresi. Se invece l’atto distingue le varie componenti, si applicano le aliquote specifiche, inclusa quella dello 0,5% per i crediti. La distribuzione delle passività deve allora avvenire proporzionalmente al valore dei beni, senza considerare il collegamento diretto tra passività e singoli elementi dell’attivo.
Aggiornamento automatico delle intestazioni catastali
Infine, l’art. 8 del D.lgs.. 139/2024 introduce una semplificazione importante: in caso di decesso di soggetti intestatari di diritti reali come usufrutto, uso o abitazione, l’Agenzia delle Entrate provvederà d’ufficio all’aggiornamento delle intestazioni catastali, sulla base delle comunicazioni trasmesse all’Anagrafe Tributaria. Il tutto senza costi o tributi a carico degli eredi.
L’aggiornamento automatico si applicherà anche ai diritti già estinti ma non ancora allineati. Tuttavia, in presenza di diritti di accrescimento (ad esempio tra usufruttuari congiunti), saranno gli interessati a dover presentare una domanda di voltura entro un anno dal decesso, sempre in esenzione da imposte e oneri.
ATTENZIONE: L’introduzione dell’autoliquidazione come prassi ordinaria richiede attenzione e precisione da parte dei contribuenti, ma garantisce anche maggiore trasparenza e coerenza tra i diversi atti giuridici.
Lo Studio Caruigi Lini Ulivieri è a disposizione per fornire assistenza personalizzata e approfondimenti su tutte le novità introdotte dalla riforma.
