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Di seguito si riepilogano alcune novità in materia fiscale, contenute nella leg­ge di bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213)

  1. TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI SOCIETARIE-PROROGA RIVALUTAZIONE
  2. IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS-PLUSVALENZA NEL CASO DI CESSIONE
  3. IMMOBILI OGGETTO DI SUPERBONUS-CONTROLLI SULLA VARIAZIONE CATASTALE
  4. LOCAZIONI BREVI FABBRICATI AD USO ABITATIVO-NOVITA’

  

Legge di bilancio 2024: Terreni e delle partecipazioni societarie-proroga rivalutazione

Nella legge di bilancio 2024, viene nuovamente prorogato il regime per la rideterminazione del costo fiscale delle partecipazioni non quotate di cui all’art. 5 della L. 448/2001, confermando la sua applicazione anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione. Inoltre, viene prorogata anche la rivalutazione dei terreni (agricoli ed edificabili) di cui all’art. 7 della L. 448/2001.

Anche per il 2024, quindi, sarà consentito a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto delle partecipazioni e dei terreni posseduti alla data dell’1.1.2024, al di fuori del regime d’impresa, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ai sensi dell’art. 67 co. 1 lett. a) – c-bis) del TUIR, allorché le partecipazioni o i terreni vengano ceduti a titolo oneroso.

Come negli anni passati per rideterminare il valore delle partecipazioni non quotate e dei terreni, occorrerà che, entro il 30.6.2024, un professionista abilitato (ad esempio, dottore commercialista, geometra, ingegnere e così via) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno. Invece, per la rideterminazione del costo dei titoli, delle quote o dei diritti negoziati nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione posseduti all’1.1.2024, il nuovo co. 1-bis dell’art. 5 della L. 448/2001 prevede la possibilità di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2023 ai sensi dell’art. 9 co. 4 lett. a) del TUIR.

La rivalutazione delle partecipazioni (quotate e non quotate) e dei terreni per l’anno 2024 prevede l’applicazione dell’imposta sostitutiva con aliquota unica del 16%, che dovrà essere versata in 2 modalità:

  • per l’intero ammontare, entro il 30.6.2024;
  • oppure, in caso di opzione per il versamento rateale, in tre rate annuali di pari importo scadenti, rispettivamente, il 30.6.2024, il 30.6.2025 e il 30.6.2026; le rate successive alla prima dovranno essere maggiorate degli interessi del 3% annuo, a decorrere dal 30.6.2024.

La rideterminazione si perfeziona con il versamento, entro il 30.6.2024, del totale dell’imposta sostitutiva dovuta o della prima rata.

 

Legge di bilancio 2024: Immobili oggetto di superbonus-plusvalenza nel caso di cessione

A decorrere dall’1.1.2024, occorre porre attenzione alla vendita di immobili che sono stati oggetti di interventi da superbonus.
Infatti, le plusvalenze realizzate dalla cessione di immobili sui quali sono stati realizzati interventi con il superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, che si sono conclusi da non più di 10 anni all’atto della cessione, diventano redditi diversi da tassare. In pratica, nei successivi 10 anni dalla fine dei lavori agevolati con il superbonus, la vendita di immobili, diversi da quelli di cui si dirà, è rilevante ai fini delle imposte sui redditi.

Immobili esclusi

Sono esplicitamente esclusi gli immobili:

  • acquisiti per successione;
  • che sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 5 anni, per la maggior parte di tale periodo.

Modalità di determinazione dei costi inerenti

Con riguardo alle modalità di determinazione dei costi inerenti ai fini del calcolo della plusvalenza, modificando l’art. 68 co. 1 del TUIR, nella legge di bilancio 2024 viene stabilito che:

  • se gli interventi superbonus sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito relativo alla detrazione spettante o dello “sconto sul corrispettivo”, di cui all’art. 121 co. 1 lett. a) e b) del DL 34/2020;
  • se gli interventi superbonus sono conclusi da più di 5 anni, ma entro i 10 anni all’atto di cessione, si tiene conto del 50% delle spese se si è fruito dell’age­vo­la­zione nella misura del 110% e se sono state esercitate le suddette opzioni di cessione o sconto.

Rimane fermo che per gli stessi immobili acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre 5 anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, come sopra determinato, è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Applicazione dell’imposta sostitutiva

Alle suddette plusvalenze risulta possibile applicare l’imposta sostitutiva dell’IRPEF del 26%, di cui all’art. 1 co. 496 della L. 266/2005.

 

Immobili oggetto di superbonus-variazione catastale da effettuare

Con riguardo alle unità immobiliari oggetto di interventi che danno diritto al superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, è consentito all’Agenzia delle Entrate di verificare se sia stata presentata la dichiarazione Docfa, anche al fine di eventuali variazioni della rendita catastale. Sono quindi previsti controlli sulle dichiarazioni Docfa che dovranno essere conformi ai lavori effettivamente realizzati sugli immobili. 

Locazioni brevi-novità

Nuova cedolare per le locazioni brevi degli immobili abitativi.

Caratteristiche della novità:

  • La locazione breve deve riguardare immobili abitativi;
  • Per locazione breve, si intende una locazione non superiore a 30 giorni
  • Riguarda anche le sublocazioni e la locazione effettuata dal comodatario
  • Riguarda le locazioni al di fuori dell’esercizio dell’impresa. A norma dell’art. 1 comma 595 L. 178/2020 si presume sempre la natura imprenditoriale nel caso di locazione di più di 4 appartamenti.

Dal 1° gennaio 2024 la cedolare secca sulle locazioni brevi passa dal 21% al 26%. Viene però prevista la possibilità di ottenere una riduzione dell’aliquota al 21% per le locazioni di una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Quindi non opera automaticamente (anche nel caso si lochi una sola unità immobiliare) ma occorre indicare l’unità immobiliare in dichiarazione dei redditi altrimenti non opera l’agevolazione.

Si ricorda inoltre che laddove la locazione breve venga incassata tramite di intermediari, quest’ultimi dovranno applicare una ritenuta a titolo di acconto del 21%, a differenza di quanto avveniva fino al 31/12/2023, dove la ritenuta era a titolo d’imposta. Ciò è ovviamente legato al fatto che la nuova cedolare passa al 26% e anche per quella agevolata del 21% sulla prima unità devono passare sempre dalla dichiarazione dei redditi.

RIEPILOGO

Immobili abitativi in locazione breve con cedolare secca Aliquota della cedolare secca
FINO A 4 IMMOBILI IN LOCAZONE BREVE –   Su un immobile, da indicare in dichiarazione, cedolare al 21%;

–   Sugli altri immobili, cedolare al 26%

Ps: in assenza di richiesta dell’agevolazione su tutti gli immobili cedolare al 26%

5 IMMOBILI IN LOCAZIONE BREVE Esercizio impresa: non può applicarsi la cedolare secca

 

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