Con la recente risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2025 – che riportiamo in calce a questo articolo, n.d.r. – l’Agenzia delle Entrate ha ridefinito il quadro sanzionatorio applicabile in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione. La novità più rilevante riguarda il calcolo della sanzione, che ora si allinea all’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione. Vediamo nel dettaglio cosa cambia e come comportarsi.
Nuovo orientamento dell’Agenzia delle Entrate
Fino al 2025, l’Agenzia delle Entrate applicava un’interpretazione restrittiva della normativa, commisurando la sanzione all’intera durata del contratto di locazione. Tuttavia, con la risoluzione 56/2025, l’Amministrazione finanziaria si adegua alla giurisprudenza prevalente, superando quanto affermato nella circolare n. 26 del 2011. La nuova posizione stabilisce che la sanzione per tardiva registrazione deve essere calcolata sull’imposta di registro relativa alla sola prima annualità del contratto, se il contribuente ha optato per il pagamento annuale dell’imposta.
Il quadro normativo aggiornato
Le sanzioni per la mancata o tardiva registrazione dei contratti di locazione sono disciplinate dall’art. 69 del DPR 131/86, modificato dal DLgs. 81/2025. In particolare:
- Sanzione del 120% dell’imposta dovuta (con un minimo di 250 euro) in caso di ritardo superiore a 30 giorni.
- Sanzione ridotta al 45% (minimo 150 euro) se il ritardo è contenuto entro i 30 giorni.
Per i contratti pluriennali, il calcolo dell’imposta dovuta ai fini sanzionatori viene ora riferito esclusivamente alla prima annualità del canone, secondo quanto previsto anche dall’art. 17 del DPR 131/86.
Le sanzioni per le annualità successive
Per gli anni successivi al primo, non si applica la sanzione dell’art. 69, ma entra in gioco l’art. 13 del DLgs. 471/97, che disciplina il tardivo versamento dell’imposta. Dal 1° settembre 2024, la sanzione ordinaria è pari al 25% dell’imposta dovuta.
Il ravvedimento operoso: come ridurre le sanzioni
Anche in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione, è possibile usufruire del ravvedimento operoso, beneficiando di una significativa riduzione della sanzione. Il beneficio varia in base al tempo trascorso dalla violazione.
Ad esempio, per una registrazione effettuata tra il 91° giorno e un anno dalla scadenza, la sanzione si riduce a un ottavo del totale. Un contratto con imposta di registro di 240 euro e sanzione base di 288 euro (120%) può quindi essere sanato con una sanzione ridotta a soli 36 euro.
E se si opta per la cedolare secca?
Per i contratti soggetti a cedolare secca, il regime sanzionatorio è differente. In questo caso, in caso di registrazione tardiva:
- la sanzione è fissa: 250 euro per ritardi oltre i 30 giorni, oppure 150 euro per ritardi inferiori;
- anche qui, il ravvedimento operoso consente la riduzione fino a 31,25 euro, nel caso di ravvedimento entro un anno dalla violazione.
Aggiornamento del modello RLI Web
In parallelo ai chiarimenti normativi, il 14 ottobre 2025 è stato rilasciato un aggiornamento del modello RLI Web, lo strumento utilizzato per registrare i contratti. La nuova versione consente di effettuare la registrazione tardiva del contratto di locazione tenendo conto del nuovo calcolo delle sanzioni e dell’applicabilità del ravvedimento operoso.
Un esempio pratico
Consideriamo un contratto di locazione 4+4 stipulato il 31 maggio 2025, con un canone annuo di 12.000 euro, da registrare entro il 30 giugno. Se la registrazione avviene il 29 ottobre (121 giorni di ritardo):
- l’imposta di registro per la prima annualità sarà di 240 euro;
- la sanzione ordinaria ammonterà a 288 euro (120%);
- grazie al ravvedimento operoso entro un anno, la sanzione si riduce a 36 euro.
Se invece si opta per la cedolare secca, la sanzione sarà di 250 euro, ridotta a 31,25 euro con ravvedimento.
Sanzione_Tardiva_Registrazione_Locazione_Risoluzione n. 56 del 13 ottobre 2015
