C’è un momento, quasi sempre, in cui l’idea di “mettere a reddito” un appartamento si trasforma in una domanda molto concreta: posso affittare per pochi giorni senza aprire partita IVA? E, subito dopo: come mi regolo con cedolare secca, ritenute del portale, codice identificativo e dichiarazione dei redditi?
Questa guida nasce per rispondere con chiarezza (e con il rigore che serve) a chi vuole fare locazioni brevi evitando errori tipici: confondere la locazione breve con la locazione turistica, “sforare” senza accorgersene i limiti che fanno scattare l’attività d’impresa, pubblicare annunci senza CIN, oppure dichiarare i canoni nel quadro sbagliato.
Che cosa sono le locazioni brevi (e quando sei davvero dentro la definizione)
La definizione “ufficiale” di locazioni brevi sta nell’art. 4 del DL 50/2017: sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, anche tramite intermediari immobiliari o portali telematici. La norma ammette anche la presenza dei servizi “minimi” di pulizia e fornitura biancheria.
Questa definizione è importante perché le locazioni brevi non sono (solo) un modo “pratico” di affittare: sono soprattutto una categoria fiscale con regole proprie, nata per disciplinare anche ciò che accade quando l’affitto passa da un portale.
Per restare nel perimetro, devono convivere quattro elementi:
- immobile abitativo;
- singolo contratto non oltre 30 giorni;
- locatore persona fisica;
- locazione fuori dall’impresa .
Un dettaglio che molti trascurano: il regime si estende anche alla pertinenza (art. 817 c.c.) locata insieme all’abitazione, secondo la circ. 24/2017 . In pratica, se affitti casa + garage/cantina come “pacchetto”, la pertinenza segue la stessa logica della locazione breve.
Locazioni brevi e locazioni turistiche: simili nella pratica, diverse nelle regole
Nel linguaggio comune si dice “affitto turistico” per tutto. Ma giuridicamente le due nozioni non coincidono.
- La locazione turistica è un contratto abitativo “a tempo” per finalità turistiche: non ha un limite di 30 giorni e, in genere, resta una pura concessione in godimento senza servizi.
- La locazione breve è definita solo ai fini del regime fiscale dell’art. 4 DL 50/2017: qui il limite dei 30 giorni è decisivo, e sono ammessi (senza uscire dalla definizione) i soli servizi di pulizia e biancheria.
Ci possono essere sovrapposizioni: una locazione “turistica” di 7 giorni, stipulata da persona fisica fuori impresa, può rientrare nella disciplina delle locazioni brevi . Ma non è automatico: dipende dai requisiti, e soprattutto dal fatto che tu non stia operando come impresa.
Il punto che cambia tutto: quando scatta l’attività d’impresa
La domanda più delicata non è “quanti giorni affitto”, ma come e quanto affitto.
La normativa prevede una presunzione di imprenditorialità legata al numero di appartamenti destinati a locazioni brevi:
- fino al 31.12.2025 la presunzione scatta se destini alla locazione breve più di 4 appartamenti nel periodo d’imposta;
- dal 1.1.2026 la soglia scende: scatta se destini più di 2 appartamenti (quindi dal terzo in poi).
La conseguenza è netta: dal periodo d’imposta 2026, basta arrivare a 3 appartamenti “messi a breve” per uscire dal regime delle locazioni brevi e finire nell’alveo dell’impresa, con ciò che normalmente comporta (partita IVA, profili previdenziali, perdita della cedolare secca).
Attenzione anche al perimetro del conteggio: non rientrano nel computo gli immobili locati con contratti superiori a 30 giorni (es. 4+4, 3+2), e non si conteggiano gli immobili dati a breve da sublocatore o comodatario.
Ultimo dettaglio “pratico” ma decisivo: la norma riconosce come intermediari (e quindi dentro le regole speciali) anche i portali web che facilitano l’incontro domanda/offerta, come Airbnb . Questo impatta su ritenute, comunicazioni e CU.
Servizi ammessi e servizi “che ti fanno uscire” dalle locazioni brevi
Le locazioni brevi tollerano alcuni servizi accessori senza trasformarsi in attività ricettiva: pulizia e biancheria sono espressamente compatibili. Ma oltre quella soglia, il quadro cambia. La stessa guida evidenzia un esempio chiarissimo: colazione o altri servizi di ospitalità fanno uscire dalla definizione e dalle regole delle locazioni brevi. È un passaggio spesso sottovalutato, perché “offrire un extra” sembra marketing, mentre può diventare un indizio di attività diversa dalla mera locazione.
Contratti “assimilati” alle locazioni brevi: sublocazione e comodatario
Non esiste solo il caso “proprietario che affitta”. La disciplina dell’art. 4 DL 50/2017 ricomprende anche:
- sublocazioni che rispettano i requisiti della locazione breve;
- contratti onerosi conclusi dal comodatario (la cosiddetta “locazione del comodatario”), sempre alle condizioni della locazione breve.
Qui cambia spesso anche la natura del reddito (lo vediamo nella parte dichiarativa), ma la regola generale è: se le condizioni sono quelle delle locazioni brevi, entra la disciplina speciale.
Cedolare secca nelle locazioni brevi: cosa conviene davvero (21% o 26%)
La cedolare secca è uno dei motivi per cui le locazioni brevi interessano così tanto. L’art. 4 DL 50/2017 richiama la cedolare secca del DLgs 23/2011 e consente l’opzione anche per contratti sotto i 30 giorni.
Il cambio di passo è arrivato dal 2024: per effetto dell’art. 1, co. 63, L. 213/2023, l’aliquota sulle locazioni brevi è diventata, in linea generale, 26%, ma resta la possibilità di applicare il 21% su una sola unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione.
La logica, quindi, è questa:
- se hai 1 immobile in locazioni brevi: puoi chiedere il 21% (altrimenti, 26%);
- se hai 2 immobili in locazioni brevi: puoi applicare 21% su uno e 26% sull’altro;
- se arrivi a 3 appartamenti destinati a breve nel periodo d’imposta (dal 2026): scatta impresa, niente cedolare.
Un punto interessante: se insieme all’abitazione “prescelta” per il 21% affitti anche una pertinenza, la pertinenza segue la stessa aliquota del bene principale, come chiarito dalla DRE Lombardia (consulenza giuridica 12.12.2025 n. 904-8/2025).
Portali e intermediari: comunicazioni, ritenute, CU (e quando la ritenuta NON scatta)
Quando entra un intermediario (agente o portale), entrano anche obblighi specifici.
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate (entro 30 giugno)
Gli intermediari devono trasmettere entro il 30 giugno dell’anno successivo i dati dei contratti gestiti. Tra le informazioni: dati del locatore, durata, corrispettivo lordo, indirizzo, anno di riferimento; dal 2021 l’anno è richiesto e dal 2023 i dati catastali non sono più “facoltativi” come lo erano fino alle comunicazioni relative al 2023; inoltre, va indicato anche il CIN (richiamo alla Legge di bilancio 2025).
La comunicazione può essere fatta anche “in forma aggregata” per i contratti dello stesso immobile e stesso locatore . Se la comunicazione è omessa/incompleta/infedele, scattano sanzioni da 250 a 2.000 euro, ridotte se si rimedia entro 15 giorni.
Ritenuta del 21%: quando scatta davvero
Gli intermediari operano una ritenuta del 21% come sostituti d’imposta quando incassano o intervengono nel pagamento del canone/corrispettivo.
Qui c’è la regola che salva molti da un equivoco: se l’intermediario “c’è” nella prenotazione, ma l’ospite paga direttamente al locatore, l’obbligo di ritenuta non sorge.
La ritenuta si calcola sul “corrispettivo lordo”. In quel lordo possono rientrare anche spese forfetarie per servizi accessori (salvo casi di riaddebito analitico) e la provvigione trattenuta dall’intermediario sul canone . Restano invece fuori penali, caparre e depositi cauzionali.
Dal 1.1.2024, anche se la cedolare può essere al 26%, la ritenuta è rimasta al 21% ed è considerata sempre a titolo di acconto . Il versamento avviene entro il 16 del mese successivo con codice tributo 1919.
Intermediari non residenti: cosa cambia dal 2024
Dal 2024 le regole sono state adeguate anche alla giurisprudenza UE (Corte di Giustizia 22.12.2022, causa C-83/21): per intermediari UE senza stabile organizzazione in Italia non è più obbligatoria la nomina di un rappresentante fiscale “forzata”, ma c’è la possibilità di adempiere direttamente o tramite responsabile d’imposta; per extra-UE si passa, in sintesi, attraverso una stabile organizzazione UE o rappresentante secondo regole specifiche.
Imposta di registro: quando devi registrare (e il tranello dei “30 giorni”)
In generale, i contratti di locazione breve non sono soggetti a registrazione “in termine fisso” perché per definizione sono sotto i 30 giorni, secondo l’art. 2-bis Tariffa parte II DPR 131/86.
Ma attenzione: se stipuli più contratti nello stesso anno con lo stesso conduttore sullo stesso immobile, la durata si somma ai fini dell’obbligo di registrazione. Se la somma supera 30 giorni, la registrazione diventa necessaria . La guida porta proprio l’esempio di due contratti (28 + 10) che fanno 38 e fanno scattare l’obbligo con il secondo contratto.
Nota utile: ai fini della “qualifica” di locazione breve si guarda al singolo contratto, quindi ogni contratto sotto i 30 giorni può essere locazione breve anche se nell’anno superi 30; ma per la registrazione la regola è diversa, perché si sommano le durate tra le stesse parti e sullo stesso immobile.
CIN (Codice Identificativo Nazionale): obbligo, decorrenze e sanzioni
Dal 2024–2025, il tema “codici identificativi” è diventato centrale. L’art. 13-ter del DL 145/2023 impone che le unità abitative destinate a locazione turistica o locazioni brevi debbano dotarsi di CIN, esporlo all’esterno e indicarlo negli annunci . L’obbligo vale anche per intermediari e portali: anche loro devono indicare il CIN negli annunci.
Decorrenza (e avvio sanzioni)
Le disposizioni collegate alla banca dati (BDSR) sono applicabili dal 2.11.2024; il termine per dotarsi del CIN è stato poi spostato all’1.1.2025 e le sanzioni scattano dal 2.1.2025.
Sanzioni
- mancanza del CIN: da 800 a 8.000 euro “in relazione alle dimensioni”;
- mancata esposizione/indicazione o CIN assente nell’annuncio: da 500 a 5.000 euro e, per l’annuncio irregolare, rimozione immediata.
Inoltre, la Legge di bilancio 2025 ha previsto l’inserimento del CIN anche in dichiarazione e nella certificazione unica, e il CIN dovrà comparire anche nelle comunicazioni degli intermediari ex art. 4, co. 4 DL 50/2017.
Sicurezza e SCIA: i nuovi obblighi “extra-fiscali” che non puoi ignorare
Chi fa locazioni brevi tende a guardare solo al fisco. Oggi è un errore, perché una parte importante del rischio sta sugli adempimenti “di esercizio”.
Obblighi di sicurezza
L’art. 13-ter DL 145/2023 prevede obblighi relativi alla sicurezza degli impianti. Le unità gestite in forma imprenditoriale devono rispettare i requisiti previsti dalla normativa statale e regionale; ma alcune dotazioni sono richieste comunque, a prescindere dalla forma imprenditoriale: dispositivi per rilevazione gas combustibili/monossido ed estintori portatili con criteri di collocazione e proporzione (uno ogni 200 mq o frazione, minimo uno per piano).
Le sanzioni per violazione (in particolare su rilevatori/estintori) arrivano a 600–6.000 euro per ciascuna violazione, salvo che la normativa regionale sanzioni già lo stesso fatto .
SCIA (quando operi in forma imprenditoriale)
Chi esercita locazioni brevi in forma imprenditoriale (compresi i casi in cui l’imprenditorialità è presunta) è soggetto a SCIA presso il SUAP del Comune. Se l’attività è svolta tramite società, la SCIA la presenta il legale rappresentante.
La mancata presentazione è sanzionata da 2.000 a 10.000 euro, anche qui salvo norme regionali che sanzionino lo stesso fatto.
Dichiarazione dei redditi: dove vanno i canoni (e perché non è sempre lo stesso quadro)
Qui si vede la differenza tra “proprietario che loca” e “sublocatore/comodatario”.
La guida sintetizza bene: dai contratti possono nascere redditi fondiari (tipicamente locazione breve del proprietario) oppure redditi diversi (sublocazione breve e locazione del comodatario).
Modello REDDITI PF: RB, RL e LC
- Quadro RB: per i canoni di locazione breve del proprietario (reddito fondiario).
- Quadro RL (rigo RL10): per contratti assimilati che generano redditi diversi (sublocazione e comodatario), con possibilità di opzione cedolare secca (casella dedicata).
- Quadro LC: calcolo cedolare e gestione ritenute da CU; in presenza di ritenuta dell’intermediario, questa confluisce nel rigo LC1, colonna 4.
Un aspetto “da calendario” che crea molti errori: per i redditi diversi vale il principio di cassa; per i redditi fondiari vale il principio di competenza . Questo significa che due locazioni simili, se cambiano “titolo” (proprietario vs comodatario), possono finire in anni fiscali diversi.
Modello 730: quadro B, quadro D e rigo F8
Nel 730/2025:
- quadro B: redditi fondiari da locazioni brevi anche senza intermediario;
- quadro D: redditi diversi da sublocazione breve o comodatario;
- rigo F8 (sezione VII): ritenute operate dall’intermediario ex art. 4, co. 5 DL 50/2017.
