Chi vende una casa insieme a un box, una cantina o un altro immobile di pertinenza deve verificare la data di acquisto di ciascuna unità: anche con un unico rogito, il periodo di cinque anni oltre il quale la plusvalenza immobiliare non è tassata si calcola separatamente per ogni immobile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026, esaminando il caso di un’abitazione posseduta da più di cinque anni e di una pertinenza acquistata più di recente. Per l’Agenzia, il fatto che la pertinenza sia al servizio della casa non basta a escludere l’intento speculativo se viene venduta prima che siano trascorsi cinque anni dal suo acquisto.
Un dettaglio del caso è decisivo per capire a chi si rivolge il chiarimento: i proprietari vivevano all’estero, e l’immobile in Italia non poteva quindi essere considerato abitazione principale. La regola interessa soprattutto chi vende seconde case e immobili non utilizzati come residenza, mentre per l’abitazione principale valgono le esclusioni previste dalla legge, di cui diamo conto più avanti.
Plusvalenza immobiliare e pertinenze: perché il quinquennio va verificato per ogni unità
L’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR considera redditi diversi le plusvalenze realizzate vendendo immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con l’esclusione degli immobili ricevuti in eredità e delle unità adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. L’obiettivo della norma è colpire le operazioni con finalità speculative.
Nel caso esaminato, due coniugi possedevano un’abitazione acquistata nel settembre 2021, un campo da tennis comprato pochi giorni dopo e un campo da padel acquistato nel gennaio 2025, entrambi di pertinenza della casa. La vendita dell’intero complesso era prevista entro novembre 2026. Secondo l’Agenzia, il vincolo pertinenziale attribuisce alla pertinenza la stessa “natura” dell’immobile principale, ma non ne modifica la data di acquisto. Di conseguenza la plusvalenza tassabile emerge solo per il campo da padel, acquistato nel 2025 e ceduto nel 2026, mentre casa e campo da tennis, posseduti da più di cinque anni, restano fuori dalla tassazione.
La plusvalenza immobiliare si calcola, secondo l’art. 68 del TUIR, come differenza tra il prezzo di vendita attribuito alla singola pertinenza e il suo costo di acquisto, aumentato dei costi inerenti. Il venditore può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF in dichiarazione e l’imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio al momento del rogito.
Preliminare e caparra: quando si realizza la plusvalenza immobiliare
Nello stesso caso i coniugi avevano firmato il contratto preliminare nel luglio 2025, cioè prima che fossero trascorsi cinque anni dall’acquisto della casa, e sostenevano che nessuna plusvalenza potesse emergere perché il rogito sarebbe arrivato dopo la scadenza del quinquennio. Sul ruolo del preliminare l’Agenzia ha condiviso la loro impostazione: il preliminare non trasferisce la proprietà e quindi non anticipa il momento fiscalmente rilevante, che resta quello del contratto definitivo. Un preliminare firmato entro i cinque anni non rende tassabile una vendita che si perfeziona dopo.
Lo stesso principio vale per le somme incassate alla firma del preliminare a titolo di caparra o acconto. Per la pertinenza ceduta entro il quinquennio, queste somme rientrano nella quota di prezzo che le viene attribuita e concorrono al calcolo della plusvalenza, che però è tassata nell’anno del rogito e non in quello in cui la caparra è stata incassata.
Quando la plusvalenza non si paga e cosa verificare prima del rogito
La plusvalenza immobiliare non è tassata se l’immobile è stato ricevuto in eredità, se è venduto dopo cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, oppure se è stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Per le pertinenze della prima casa l’Agenzia aveva già chiarito, con la risposta n. 83 del 2018, che la cessione della pertinenza insieme all’abitazione principale entro cinque anni non genera plusvalenza, a condizione che la casa sia stata effettivamente utilizzata come abitazione principale per la maggior parte del periodo. La conclusione cambia se la pertinenza viene venduta da sola: in quel caso il legame con l’abitazione si interrompe e l’eventuale guadagno è tassato. Nei casi di confine, per esempio un box acquistato da poco al servizio della prima casa, resta consigliabile una verifica puntuale prima della vendita.
In pratica, chi sta per vendere un immobile con pertinenze fa bene a ricostruire la data di acquisto di ogni singola unità, compresi box e cantine comprati in un secondo momento, e a verificare per ciascuna se è trascorso il quinquennio o se opera una delle esclusioni. È utile anche che il rogito indichi il prezzo attribuito a ogni unità, perché è su quella base che si calcola l’eventuale plusvalenza immobiliare.
Lo Studio, che segue anche le gestioni immobiliari e le successioni dei privati, resta a disposizione per verificare in anticipo la posizione fiscale di una vendita e scegliere il regime di tassazione più adatto
