Quando una casa di famiglia è stata ristrutturata con il superbonus e i lavori sono stati pagati da uno solo dei comproprietari, gli altri non possono usare quelle spese per ridurre la plusvalenza superbonus sulla vendita delle proprie quote. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 158 del 10 agosto 2026, confermando anche che la parte di immobile ricevuta in eredità resta fuori dalla tassazione e che, se il costo di acquisto originario non è più documentabile, si può ricorrere a una perizia giurata di stima.
Il caso è comune in molte famiglie. Una madre e una figlia sono comproprietarie di un immobile insieme al figlio e fratello; le loro quote derivano in parte dalla successione del padre e marito, in parte da acquisti successivi. Tra il 2021 e il 2023 l’immobile è stato ristrutturato con il superbonus 110%, con tutte le spese sostenute dal figlio, che ha utilizzato l’agevolazione in parte come detrazione e in parte con la cessione del credito. Nel 2026 madre e figlia intendono vendergli le proprie quote.
Plusvalenza superbonus: quando si paga e come si contano le spese dei lavori
Dal 1° gennaio 2024 l’art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, introdotto dalla legge di bilancio 2024 (L. 213/2023), considera reddito la plusvalenza realizzata vendendo un immobile su cui sono stati eseguiti interventi agevolati con il superbonus, se i lavori si sono conclusi da non più di dieci anni. La regola riguarda anche la vendita di singole quote. Sono esclusi gli immobili ricevuti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita (o del periodo di possesso, se inferiore a cinque anni). Secondo la circolare n. 13/E del 2024, la tassazione riguarda solo la prima vendita a titolo oneroso dopo la conclusione dei lavori.
Il calcolo segue le regole dell’art. 68 del TUIR: la plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato dei costi inerenti all’immobile. Per le spese agevolate al 110% per cui si è scelta la cessione del credito o lo sconto in fattura, la legge introduce però una limitazione: se i lavori sono conclusi da non più di cinque anni quelle spese non si considerano, se sono conclusi da più di cinque ma entro dieci anni si considerano per metà. Sulla plusvalenza superbonus si può applicare l’imposta sostitutiva del 26%, in alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria.
Quote ereditate e spese pagate da un altro comproprietario nella plusvalenza superbonus
Il primo principio confermato dall’interpello riguarda le quote ricevute in eredità. Quando la proprietà deriva solo in parte da una successione, l’esclusione dalla tassazione vale per la sola quota ereditata, mentre la plusvalenza è tassata pro quota sulla parte acquistata a titolo oneroso. L’Agenzia aveva già espresso questa lettura con la risposta n. 208 del 2024, e la risposta n. 158 la applica anche quando la vendita avviene tra familiari già comproprietari.
Il secondo principio è quello con le conseguenze più concrete. Le spese per i lavori agevolati possono aumentare il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile solo per chi le ha effettivamente sostenute. Madre e figlia, che non hanno pagato nulla e non hanno beneficiato delle detrazioni, non possono aggiungere al proprio costo le spese sostenute dal figlio. Nelle famiglie in cui un solo componente ha finanziato la ristrutturazione, gli altri comproprietari che vendono la loro parte entro dieci anni dalla fine dei lavori possono quindi trovarsi con una plusvalenza tassabile più alta di quanto si aspettino, perché il valore dell’immobile è cresciuto grazie a lavori che non entrano nel loro calcolo.
Quando manca il costo di acquisto: la perizia giurata e cosa verificare prima dell’atto
Nel caso esaminato non era possibile ricostruire il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, e i proprietari avevano fatto predisporre da un tecnico abilitato una perizia giurata sul valore dell’immobile nel 2021, prima dei lavori. L’Agenzia ha confermato che, in queste situazioni, il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato può essere usato per determinare la plusvalenza superbonus. Quel valore può essere rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo solo se l’immobile è stato acquistato o costruito da oltre cinque anni alla data della vendita, come l’Agenzia aveva già precisato con la risposta n. 86 del 2026. La soluzione si basa sulle circostanze dichiarate dai contribuenti, e resta salvo il potere di controllo dell’amministrazione.
Prima di vendere una quota di un immobile ristrutturato con il superbonus conviene quindi ricostruire con attenzione alcuni elementi: la provenienza di ogni quota (eredità o acquisto), la data di conclusione dei lavori, chi ha sostenuto le spese e come ha utilizzato l’agevolazione, la documentazione sul costo originario dell’immobile. Sono le stesse verifiche che, come abbiamo visto a proposito della vendita di casa e pertinenze, vanno fatte unità per unità e quota per quota, perché ciascuna può avere un trattamento fiscale diverso.
Lo Studio resta a disposizione per esaminare in anticipo la posizione fiscale di una vendita di quote immobiliari, valutare l’eventuale plusvalenza superbonus e scegliere il regime di tassazione più adatto.
